[복습] 9/7 신탁의 의미, 종류, 신탁사

신탁의 의미

_신탁 : 고객의 재산을 관리, 운용, 처분하여 발생한 이익을 고객에게 돌려주는 제도
_신탁기관: 금전을 수탁받는 은행, 증권사/ 부동산을 전문으로 하는 부동산 신탁회사
_부동산 신탁: 고객(위탁자)의 신탁재산으로 신탁사(수탁자)가 부동산을 수탁받아, 부동산을 관리, 개발, 처분한 후 발생한 수익 또는 잔존 부동산을 위탁자가 지정한 수익자에게 교부하는 제도

_위탁: 더 넓은 개념. 법률행위나 사실행위 등을 위임하는 것
_수탁: 부동산 한정. 고객에게 부동산 신탁관련 업무를 의뢰받는 것

신탁사업의 종류

<토지신탁> (대한토지신탁, 한국토지신탁)
_정의 : 토지소유자의 토지를 위탁받아 신탁회사가 개발하는 상품
_종류 : 차입형 (신탁사가 직접 자금 조달 > 고수익고위험) , 관리형(시행사 = 위탁자가 자금 조달하여 개발하는 것을 단순 관리 > 중수익중위험) / 차입형토지신탁(위탁자 = 시행사, 시공사 개발팀),  차입형 도시정비사업 (위탁자 = 조합)
_장점 : 신탁사 전담개발 / 안정적인 사업진행 / 투명한 자금 관리/  전문용역사 선정 및 관리


<차입형 도시정비사업>
_정의: 재건축/재개발과 같은 도시정비사업 중에서 자금조달이 원활하지 않거나 사업추진의 노하우가 부족한 경우, 토지소유자(조합)가 신탁사에 토지를 위탁하면 신탁사가 주택도시보증공사의 대출보증 또는 자체자금을 이용해서 자금을 조달하고 공사발주, 개발, 관리, 운영을 대행하고 발생한 이익을 토지소유자에게 돌려주는 방식
_종류 : 사업시행자 방식 / 사업대행자 방식
_사업시행자 방식: 조합 X (토지 소유자의 1/3 동의만 필요) , 소유자가 직접 신탁사에 신탁, 아직 조합이 결성되지 않은 경우에 유리
_사업대행자 방식: 조합 O (조합 설립 과정 소요) , 소유자가 조합에 신탁하고 조합이 신탁사에 재신탁, 조합은 설립되었으나 사업진행과정에 차질이 있는 경우에 유리
_ 8.16 대책 : 신탁사에 도시정비사업 참여 활성화 (신탁사 시행자 지정요건 완화/ 사업시행자 방식 채택시 정비계획과 사업계획 통합처리)


<관리신탁>
_정의: 부동산소유자의 부동산을 위탁받아 신탁회사가 관리하는 상품


<담보신탁> (하나자산신탁)
_정의: 위탁자가 채무이행을 보장하기 위하여 부동산 소유권을 신탁회사에 이전한 후, (채권자가) 수익권 증서를 교부받아 (위탁자가) 이를 담보로 대출받는 것을 목적으로 하는 신탁
_장점 :
근저당과의 비교 필요.
제 3 채권자의 권리 침해 방지 (강제 경매 방지) , 추가 담보물 설정으로 대출액 증대용이